浅析土地估价中主要参数的确定技巧及方法

摘 要： 土地估价主要参数的确定方法有五种：成本逼近法、基准地价系数修正法、假设开发法、市场比较法和收益还原法，方法不同参数也不同。本文着重论述以GIS信息系统在为土地估价人员提供评估参数、为管理部门和研究人员提供土地市场信息方面的应用。

关键词： 组件式GIS;土地估价参数;信息系统设计

作为不可再生资源的土地，土地的估价是根据土地的经济效用进行确定的。土地估价参数信息系统能为土地估价人员提供评估参数的参考值，同时还能为管理部门和研究人员提供土地市场信息。GIS技术作为土地估价的一种参数信息系统，其应用能够实现土地估价信息的空间化管理和分析。

一、组件式GIS在土地估价中主要参数的确定方法中的应用

组件式GIS软件包含空间数据管理、坐标转换、数据存储、数据查询、数据分析等若干功能单元。基于组件式GIS的信息系统能用于土地估价参数的空间、非空间数据管理、数据统计分析、结果输出等方面。GIS构件的应用系统表示层、事务层和数据层三个部分组成。表示层是直接面向用户，主要完成应用前端的人机界面处理工作;事务层负责进行具体的参数等数据处理;数据层担负着对数据库中数据的存取、修改和查询工作。

二、土地估价参数数据库设计

组件式GIS的数据库设置分为面向对象的数据库设计和面向对象数据库管理系统两种思路。数据库的设计方法包括属性主导型和实体主导型，面向对象的数据库设计属于实体主导型设计。土地估价参数数据库中的数据包括估价案例数据和辅助数据两个组成部分，由SQLserver进行统一管理。估价案例的数据是由各评估机构上报到国土资源部的土地估价报告中获取的。土地估价报告中的评估方法共有五种：成本逼近法、基准地价系数修正法、假设开发法、市场比较法和收益还原法。对土地的的估价基本上都是用其中的两到三种评估方法进行评估的，因而提供的参数也不相同。数据库的设计如采用属性主导型设计，就需将各评估方法中不同的参数放在不同的表中，会增加数据的录入量，导致数据库的复杂化。所以应采用面向对象的设计思路，因为土地的评估属于实体主导型，从选择对数据库应用有意义的土地实体入手，通过定义属性来定义实体的方式有助于简化数据库，提高数据的录入速度。因此，在土地估价参数数据库设计中将对象定义为某宗地用某一评估方法进行的评估过程，这样即使评估方法不同，对象也只有五类，每一类对应数据库中的一个表，类与类之间通过项目名称和宗地编号这两个地块标识符连接。辅助数据是为完成对估价案例数据的统计分析而添加的数据，如城市信息、利息率以及其他一些社会经济指标，它们采用关系型数据模型进行存储。辅助数据和估价案例数据通过某一字段来关联。

三、GIS系统功能的实现

1.土地估价参数数据的录入

对土地估价参数数据库里基本数据和辅助数据及地图的录入是GIS的系统功能之一。数据库里的基本数据都通过手工录入，运用SQL server中的DTS模块能够对电子文档的辅助数据进行导入。土地估价参数信息系统所需要的统计结果图和估价案例图格式均为shape?le格式，前者经Arc view处理后预先存入空间数据库，由SDE统一管理;而估价案例图作为基本数据的位置图，会随着基本数据的变化而变化。土地估价参数数据库里的基本数据表都包含城市和宗地位置这两个字段，提示了估价案例发生的位置，以城市政区图和街道图做参考，把这些位置以点的形式存储在图层里，这样每个城市都有一个估价案例图，估价案例图一般通过手工数字化来录入。

2.数据参数的审核和标准化

数据的审核与标准化是GIS的系统功能之二。为确保更好地控制数据质量，每个基本数据表里都有“审核与否”这个字段，当有新数据被录入时，“审核与否”都取默认值“0”，通过系统管理员审核的记录其值会变为“1”，系统的统计模型只对“审核与否”为1的记录进行统计，这样就保证了统计模型输入数据的质量。土地估价报告(基本数据的主要数据来源)里对一些修正系数的定义不统一，有些报告用“地价×Kr”作修正，而有些报告是用“地价×(1+Kr)”作修正(Kr就是报告里定义的某一修正系数)。为此，系统根据数据特点判断其所用的修正方法，然后修改某一类数据使所有的数据含义统一，从而实现数据的标准化。

3.参数的查询方法

数据查询是GIS的系统功能之三，通常分为文本查询和空间查询两部分。用户可以用鼠标选择查询范围，结合文本查询获取所需要的记录集。文本查询是用标准的SQL查询语句对基本数据的查询，查询的对象有估价案例图、城市图、省区图和区域图等等;空间查询是用Map objects组件提供的空间查询方法对估价案例进行查询。文本查询通过单表查询实现对数据的编辑，用户可以尽量精确地定位所要编辑的记录集;通过多表查询实现对数据的统计分析，两者均可以在结果中进行查询。

四、数据与参数的统计分析

统计分析是GIS的系统功能中的核心部分，包括综合统计和分项统计两项内容。综合统计是对基本数据里的地价评估参数按城市、省份、区域和年份进行年变化统计;分项统计是对实际用途的统计和对设定用途的统计。统计功能结构如图中所示：

结论：

组件式GIS系统能够对土地估价参数信息进行获取、录入，并能够在统计分析基础上实现统计结果的可视化，能够为土地评估人员提供评估参数的参考值，为空间分析模型提供所需数据，具有很强的应用价值。